築30年の家を1000万でリフォーム、資産価値はあがる?

家も築30年ともなればかなり傷んできます。リフォームを検討することにもなってきます。

ですがこのリフォーム、将来売却する場合に資産価値を上げることになるのでしょうか?ここでは築30年の家を1,000万円でリフォームし、資産価値が上がるかどうかをまとめました。

リフォームで資産価値はどうなる?

リフォームをすることによって資産価値はどうなるでしょう?実際のところリフォームしたからといって、資産価値は必ずしも上がるわけではありません。

資産価値は上がる?

行政機関が定める評価額では、リフォームは資産価値に含まれません。ですが実際の査定額や売却価格は、リフォームすることによって多少は上がります。

評価額にリフォームは含まれない

住宅の資産価値は行政機関が固定資産税を定める際に決める評価額が参考になります。

「積算法」によって土地と建物の価値を評価して、それを元に固定資産税が算定されます。

土地については評価額は、下記の計算式で算出されます。

「路線価 × 敷地面積 × 補正率」

路線価は行政機関が決めていて、相場の変動はある程度うけますが、築年数による影響はありません。

それに対して建物は、

「再調達価格 × 延床面積 × (法定耐用年数-築年数) / 法定耐用年数」

で決まります。

ここで注目すべきは「法定耐用年数」です。

  • 木造 …22年
  • 軽量鉄骨 …27年
  • S造 …34年
  • SRC・RC …47年

このことから分かるように、建物が木造ならば22年で資産価値はゼロになります。リフォームしているか否かは全く考慮に入れられません。

査定額や売却価格では多少の考慮も

不動産業者が建物の価値を評価する場合にも、これまで「木造住宅は20年で価値がゼロ」となっていました。ここでもリフォームしたかどうかは全く考慮に入れられません。

それに対して近年、建物の評価方法を見直そうとする動きもあります。建物の構造や内装・設備を個別に評価し、優良なものは評価額を高く算定します。

この方法で「優良」と認定された建物は、築20年以上の木造住宅でも平均500万円以上で取引がされました。

ですが、この価格を見ても分かるように、1,000万円をかけてリフォームしても、評価額が1,000万円高くなることはまずないです。

また、実際の査定額は建物の状態だけでなく、近隣の競合物件との比較でも決まります。

将来的に売却を検討してリフォームする場合は、「最悪評価額が全く上がらないこともある」と思って実施した方がよさようです。

売却したらどうなる?

もし売却を考えているのなら、早ければ早いほど有利です。

バブル以前は、土地は保有しているだけで資産価値が上がりました。ですが今は、新しく駅ができるなどよほどの例外を除いては、土地の価格が上昇すると見込むことはできません。

また建物は、価値がさらに下がることも考えられます。もう人が住めないほど老朽しているとみなされた場合には、解体費用を見込んでその分価格が下がることがあるからです。

すぐに売却する場合にも、リフォームはしない方がいいです。どのようにリフォームするかは、買い手の好みやライフスタイルによるところが大きいです。間取りや内装が買い手の好みに合わなければ、思うような価格で売れません。

リフォームは買い手にしてもらうことにし、その分価格を下げましょう。建物が古くても、リフォームを前提としている買い手はそれを気にしたりはしません。

こちらの記事「リフォームしてから売った方がいい?そのままの方がいい?」にも、築古マンションで同じような悩みを抱えた人の意見を紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

住宅の資産価値を決めるポイント

住宅の資産価値を決めるポイントはいくつかあります。

ですが建物の価値は築年数で決まるところが一番大きく、それ以外の部分がどんなに良くても、価格はそれほど変わりません。

築年数

築年数は、上で説明した通り木造住宅なら20年で基本的には価値がゼロです。ただし状態がよほど良いものについては、評価される場合もあります。

地域性

土地の価格は積算法によって算出される評価額が一つの基準です。ただし次のような場合には、価格が上乗せされることもあります。

  • 閑静な住宅地にある
  • 商業施設やオフィス・工場などが近くにない
  • 街路樹などが整備されている
  • 有名小・中学校の学区内にある

また、最近になって近くに駅や大型商業施設ができるなど、地域が発展すると見込まれることもあります。その場合にも、資産価値は上る可能性があります。

交通の便

交通の便は住宅の資産価値を大きく左右します。まず都心までの距離が近くなればなるほど、資産価値は上がります。

また最寄り駅までの距離も、資産価値に影響します。最寄り駅が遠くてもバス便が発達しているなどすれば、資産価値には有利です。

近隣環境

日照や通風は、資産価値を左右します。一戸建ての場合、近隣の建物がどの程度立て込んでいるかが評価のポイントです。

隣にマンションなどがあると、日照に問題が出て資産価値は下がります。現在は隣が空き地でも、将来マンション建設の計画がある場合には、資産価値は下がります。

素材

リフォームを行うことで資産価値が左右するのは、まずは建材の素材です。内装などに時間がたっても劣化しにくい素材を使えば、資産価値の下落を抑制できることがあります。

ただし内装は個人の好みによるところが大きいです。買い手との好みが合わないと、かけた費用に見合っただけの価格アップは難しいです。

住宅機能

耐震性や耐熱性などの住宅機能は、資産価値を左右します。特に耐震性については、もし十分でない場合は補修が必要になりますので、その分査定額が下がってしまうことがあります。住む分にも不安ですので、耐震性のアップは心がけたいところです。

耐震性や耐熱性は、診断することもできます。「十分である」との診断がされれば、資産価値に有利です。売却前に調べておくのがおすすめです。

まとめ

住宅の資産価値は行政機関が決める評価額が基準になります。土地の評価額は年数がたってもそれほど変化しませんが、建物は木造ならば22年でゼロになります。

この評価額には、リフォームしたかどうかは考慮に入れられません。また不動産業者が行う査定も、リフォームしたかどうかを考慮に入れることは少ないです。

よって、資産価値を上げることを目的としてリフォームを行うことは、あまりおすすめできません。リフォームは、あくまで自分や家族の要望やライフスタイルに応じて決めましょう。

すぐに売却する場合でも、リフォームはしない方がいいでしょう。買い手にリフォームしてもらうことを前提に、その分価格を下げたほうが売却しやすいです。

とはいえ、性能が高い優良な住宅は資産価値を上げるので、行ったリフォームが無駄になることはありません。

リフォームするかしないかは、早く売りたいのか高く売りたいのか、まず自分の売却戦略を明確にすることが大切です。どの選択が最善なのか、よく考えて決めていきましょう。

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