住まいが古くなり、不便を感じるようになった場合、現在の住まいの建て替えやリフォームやリノベーションを検討することになります。
築年数が経っている物件は建替えが主な選択肢になってきますが、中には更地にした場合に再び建物を作ることができない事例もあります。その様な物件を再建築不可物件と言い、その場合リフォームやリノベーションで対応せざるを得なくなります。
この記事では、再建築不可物件の概要や、リフォームやリノベーションの注意点、費用の相場、リフォームやリノベーションの流れを解説しています。再建築不可物件のリフォームやリノベーションを検討中の方は是非ご確認ください。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現行の建築基準法に適合せず、更地にした場合に再び建築ができない物件のことを言います。再建築不可物件とされる主な理由は以下のことが挙げられます。
- 幅4m以上の道路に2m以上接していない土地
- 土地の接道している部分の間口が2m未満の土地
- 接する道路の幅が4m以下の場合で、建物がセットバックできない土地(条件により緩和措置あり)
- 指定された高架線の下にある土地
- 安全性が認められない崖地の上や、下の土地(木造住宅の建築が不可能な場合が多い）
- 土地が借地で、更地にすることや契約の更新が認められない場合
再建築不可は、火災や地震などの災害が起きた際に、スムーズに救助活動や消化活動を行うことや、延焼などの被害を近隣に及ぼさないために定められおり、安全な街づくりのためにとても大切な規定となっています。
リフォームやリノベーションする際の注意点
再建築不可能な物件であっても、その土地に住み続けたいと願う方は少なくありません。長年住み続けた土地は、とても住みやすいものです。
築き上げた近隣との関わりや、愛着、利便性など、離れられない理由を挙げればきりがないですよね。そのため、再建築不可物件で建て替えが不可能な場合でも、リフォームやリノベーションをすることで住まいの寿命を長くして住み続ける選択をする方は少なくありません。
再建築不可物件のリフォームやリノベーションの際の注意点を確認してみましょう。
リフォームやリノベーションの範囲
再建築不可物件のリフォームやリノベーションは、工事に伴う確認申請をすることができません。逆に言うと、確認申請の必要がないように建物の形状を変えることや、増築をしない工事であれば工事を行うことができます。
構造体の過半を改修する大規模な修繕工事となる場合も、500㎡以下の一般住宅であれば申請をせずに工事を行うことができるのです。確認申請の必要がない範囲を超えて工事を行った場合、違法となり、工事途中で中止命令が下る恐れがあります。
再建築不可物件のリフォームやリノベーションでは、確認申請が必要ない範囲で工事を行うことは最も注意が必要と言えます。
資金計画
再建築不可物件のリフォームやリノベーションは、骨組みを残し、それ以外を全てやりかえるスケルトンリフォームとなることがほとんどです。この場合、諸費用を考慮すると新築よりも安くなりますが、腐食の状態や設備の仕様によっては新築同等にかかることや、新築以上に費用がかかることも考えられます。
ローンを利用して工事を行う場合は当然新築用のローン商品を利用することはできませんから、リフォーム用のローンになるのですが、リフォーム用のローンは限度額や金利などが新築用のローンより条件が劣ります。
ローンを利用する場合はファイナンシャルプランナーに相談するなどして、今後の生活を考慮した充分な資金計画を立てることが大切です。可能な限り自己資金で工事を行い、ローンの範囲を最小限に抑えられるといいですね。
追加費用
リフォームやリノベーションの場合、工事を始めて解体を行い、初めて明確になる部分というのが多いものです。
築年数や住まいの状況からある程度予測をして計画は行いますが、解体した際に予想以上に構造体の腐食が進んでいることや、再利用を計画していた物の傷みが酷く、再利用ができない場合も考えられます。
また、近隣が迫っている土地や、狭小地などの場合は足場などの仮設や資材の運搬が計画通りにできない場合もあります。この場合、予期せぬ追加費用が発生することが考えられますので、事前に業者に追加費用が発生しそうな部分を確認しておくことや、ある程度予算に余裕を持っておくことが大切です。
業者選び
再建築不可物件のほとんどがスケルトンリフォームと言って、住宅の仕上げを全てはがし、全面をリフォームすることになります。その場合、新築同様に工期や打ち合わせ期間が必要になりますので、業者選びはとても重要です。
また、老築化した建築物の補強計画は、新築の構造計画よりも専門的知識が必要と言えます。耐震補強工事を手がける会社や、建築士の資格を持った会社に依頼をするようにしましょう。
信頼できる営業担当、設計士、施工担当に依頼ができないと、満足できるリフォームやリノベーションをすることはできません。不信感が募ると、工事期間中は常にストレスに晒される辛い期間となってしまいます。
ご自身や家族のためにも、業者選びは新築同様に慎重に吟味して行いたいですね。以下のことは最低限心がけて業者選びを行ってください。
- 数社に見積を取り、対応や金額を比較する
- 契約前に営業担当だけでなく、設計担当にも直接会う
- 建築士の資格を確認する
- 耐震補強やスケルトンリフォームの実績を確認する
- 過去に手がけた物件が好みの雰囲気であるか確認する
- なるべく現場近くに根付いた企業に依頼する
- 現地調査は床下や天井裏、点検口の内部など、可能な限りしっかり見てもらう
スケルトンリフォームの実績がまるでない業者や、表面上の現地調査で見積をしてくる業者は要注意です。リフォームやリノベーションは経験が物を言う部分があるので、実績が多い企業の方が見積が多少高額であっても絶対的な安心感があります。
表面上の金額だけでなく、業者の実績や対応まで目を光らせて選定してみてくださいね。
リフォームやリノベーション費用相場
再建築不可物件のリフォームやリノベーション方法は実に様々ですが、特に腐食もなく、標準的な住設機器のグレードで工事を行った場合、坪55万円と考えれば一般的なリフォーム費用の相場は算出することができます。
この場合、25坪の住宅であれば×55万円で1375万円ですね。
諸費用まで解説すると、以下のようになります。
木造住宅全面リフォーム（耐震改修は行わない）
内容
外壁サイディング張り、屋根葺き替え、外周部各所補修、水廻り設備機器全て取替え、クロス全面張替え、床各所補修、配管各所補修、床下コンクリート敷き、防蟻工事
- 工事費 約1375万円
- 諸費用
- 総額 約1505万円
仮住まい費用（2DK・首都圏、3ヶ月間） 約30万円
引越し費用（往復・閑散期） 約20万円
カーテン、家具等 約80万円
計画によっては住みながら工事をすることもできます。
この場合、引越しや仮住まいを検討せずに済みますが、工事中の家という劣悪な環境で過ごすことや、工事がスムーズに進まないために費用が割高になることや、住設機器が使えない期間の入浴や食事の方法などを検討する必要がありますので、お金は掛かりますが仮住まいに引越した方が得策と言えます。
リフォームやリノベーションする際の流れ
何度もお伝えしているように、再建築不可物件のリフォームやリノベーションは、住宅の全面を改修するスケルトンリフォームとなります。業者選びから完成まで、半年で終われば早い方で、1年はリフォームやリノベーションに費やすことになると覚悟する必要があります。
それでは、業者選びから完成までの流れを確認してみましょう。
業者選び
工事を依頼する業者を選定します。地元の企業や、有名リフォーム会社、設計事務所など選択肢は様々ですが、ホームページや口コミ、雑誌の情報などを集めて、目ぼしい業者を絞り込みます。
数社に見積を取ると安心ですが、多くても3社程度にしておいた方が無難です。あまり多すぎない方が、担当者の印象を覚えやすく、名刺や見積などの管理もしやすいです。
電話やホームページの問い合わせフォームから都合の良い日程に訪問を依頼します。
現況調査、要望を伝える
都合のいい日程に業者が訪問をしてきます。購入物件の場合は、現地待ち合わせとなります。
現場の採寸や、写真撮影など設計に必要な調査をした上で、家族構成や要望を伝えることになります。
この時までに、家族の意見をまとめておくことや、質問事項を明確にしておくと打ち合わせがスムーズに進みます。
見積、プラン提出
1週間ほどで見積とプランが提出されます。この見積とプランを元に業者を絞ります。ローンを利用する場合、依頼先が決まったところで仮審査を申し込みます。
打ち合わせ、仕様検討
できれば、最初のプラン提出で業者を一社に絞りこみましょう。
業者を絞り込んだところで、プランの検討や、実際に使う住設機器選びのためにショールーム見学、仕上材のサンプルを見ながらの仕様選び等細かい部分の打ち合わせを行い、工事の内容を固めて行くことになります。
契約、工事準備
契約に必要な書類と図面、工程が明確になったところで業者と請負契約を結びます。ローンを利用する場合、ローンの申込みも行います。
工程を元に、仮住まいの手続きを始め、仮住まいへの引越し、家具移動、近隣挨拶等工事の準備を行います。
着工、打ち合わせ
着工後でもスイッチの位置や、配色計画などの打ち合わせが現地で行われることもあります。基本的に施主が見に行かなくても工事は勝手に進んでしまいますが、定期的に現場に足を運び、気になる部分や要望があれば現場監督や担当者に伝えましょう。
施主が足を運ぶことで、現場の緊張感や士気が高まり、よりいい仕事を期待することができます。
検査、引き渡し
社内検査や、必要検査を行い、手直しがなければクリーニングを受けて工事終了となります。そして、工事関係者と施主立会いのもと物件全ての出来栄えを確認し、問題がなければ物件の引渡しとなります。この後、引越し、入居となります。
再建築不可物件の概要や、リフォームやリノベーションの注意点、費用の相場、流れについてお伝えしました。
スケルトンリフォームは限られた範囲での難しい工事に思えますが、法律に縛られず、確認申請の必要がない分、その労力を設計や打ち合わせに充てることができます。住宅の骨格は変えられませんが、間取りの変更はできますので、内装における自由度はとても高いと言えます。
事前の情報収集と、充分な打ち合わせ、資金計画を確実に行って、満足の行く再建築不可物件のリフォームやリノベーションができるといいですね。
